2019你家的集装箱售楼部就得这么干,不能再任性

2019-10-10 09:47 admin
 

最近两年,在体验经济的浪潮推动下,

各种各样的网红售楼处越来越多。

几个趋势很明显

一、是颜值越来越高

摆脱了过去一味奢华的审美风格之后,近两年的售楼处风格越来越多样,更简约、更现代、更先锋的设计在全国各地都在涌现。

二、是功能越来越多样化

有把售楼处变成米其林餐厅,名厨坐镇的滨江一品苑;有变身网红咖啡店的北京万科翡翠长安、常熟万科公馆;
还有变身艺术馆、图书馆、科技馆的。没有个特殊功能都不好意思做售楼处。

 

 

项目 面积(m2) +功能 亮点

北京中粮京西-祥云

1720

咖啡吧、书吧、生活家居店

在售楼处做了一个移动板块的大悦城,直接把HI百货、美吉姆、illy咖啡等品牌搬进售楼部,客户在自己项目里就可以体验到商场的精彩

万科杭宸书店

2200

书店、咖啡店

书店经营面积占比约80%,精选15000余本图书,未来还将持续落地杭宸讲座、儿童教育阅读理解等

宝能城册之丘

4000

图书室、咖啡吧、儿童活动区

免费提供了15000册中外文及儿童书籍

上海阳光城滨江悦

2500

健身会所、影音室、儿童游乐场、料理研究室

除了游泳池、健身房、棋牌室、红酒雪茄室等传统功能外,还设置了一个可以改造为小剧场的影音室,一个可改造为早教空间的儿童游乐场,更具特色的是料理研究室

然而,

实际上,售楼处并不是高大上就够了,

还需要同时满足很多的需求

 

 

01

  一是,目前,整个地产行业的利润率都在不断地萎缩,作为销售工具的售楼处,所有高大上的设计,都需要满足快周转、低成本、高利用率的前提。如果没有更大的回报,动辄巨额投入做售楼处,肯定是得不偿失的。所以很多人会认为,这些售楼处美则美矣,华而不实。

 

02

  二是,目前国家开始鼓励现房销售,已经有很多地区在响应和落地,逐渐会有越来越多的现房项目入市。而售楼处是用来讲故事的,提供的是一个想象空间。一旦所见即所得了,传统的售楼处如何促进销售,也需要思考。

从这两点出发,

来看待目前很多房企的售楼处创新,

其背后的逻辑会更加的清晰。

临建型售楼处
一要高周转,二要省成本

目前,传统售楼处的极限建造周期是多少?

某些快周转的房企,已经压缩到了35天!

而这个数字对于绝大多数的房企来说,

都是可望而不可及的

 

一、标准化+模块化设计,节省工期

例如,保利的类模块化售楼部设计,像搭乐高一样建售楼部,不仅可以节约工期,还可以重复利用钢结构,大大降低建造成本。

首先保利通过统计和研究,根据售楼部各个模块的配置率,将模块分为基本功能模块和附加功能模块,以及确定每个功能模块合理面积范围。
在不同项目应用时,只需要根据项目的营销需求和成本目标选择模块就可以了。再根据场地条件限制,在基础售楼部平面上进行面积调整和流线优化。

在平面标准化的基础上,各个项目还可以根据自己的定位和产品特点,在建筑/园林的材料和室内软装上进行个性化选择,体现出项目的风格差异,满足项目展示的个性化需求。

同时,这种售楼处的成本优势也很明显,这种钢结构售楼部,节点都是采用标准化高强螺栓连接,钢梁和钢柱的重复利用率高达90%。
按照市场综合单价暂按1万元/吨,钢结构拆除重新按照暂按0.3万元/吨。园林乔灌木和室内软装的重复利用率也能达到70%以上!

 

项目

用钢量

梁柱可重复利用率

可利用的总价(按1万元/吨)

钢结构拆除及安装费用(按0.3万元/吨)

可节约成本(万元)

i立方售楼部

94

90%

84.6

28.2

56.4

紫云售楼部及板房

80

75%

60

24

36

陆村项目售楼部、展示中心及板房

92

80%

73.6

27.6

46

二、集装箱搭建创新

集装箱售楼处其实并不新鲜,之前就已经有很多项目做过。因为集装箱搭建的优势很明显,搭建速度快,一般来说,单体建筑10-20天,组合式建筑20-40天,
就可以交付使用,而且不受到雨季等自然环境的限制,使用后还可以回收重复利用,所以很多项目会用集装箱来做临时售楼处。

但是作为销售工具,集装箱售楼处的缺点也和它的优先同样突出,造成一直以来使用范围有限,位置很尴尬。

 

1

集装箱建筑的室内空间的展示面不足,受到3米固定层高制约,而且结构柱密集,平面布局也很局促。

 
 

2

外立面的瓦楞板表现效果比较单一,工业风的标签很难和项目的整体定位和风格进行匹配。
尤其是近年来中式风格的项目越来越多,集装箱的工业风格很难满足项目需要。

 
 

3

集装箱建筑和售楼处外围的景观设计是脱节的,很难做到浑然一体的和谐效果。

 

为了解决这些问题,很多开发商都在研究,目前保利、金地、龙湖,都做出了颜值和功能都不输传统工艺的售楼处,运转周期还要快很多。

例如保利,在美感上,通过赋予集装箱第二层皮肤来实现风格的转变,利用镂空金属板表皮藏灯及大面积落地窗的元素,也使得室内空间效果更通透。

▲镂空金属表皮以及大面积落地窗

保利·天汇项目,通过重复利用保利·林语镜的售楼处,保持原箱体结构不变,增设一个箱体,同时在原箱体的外面挂了一层白色钢板,
整体进行重新装修,打造出全面貌的高贵现代感十足的售楼处,总工期仅为60天。

而且由于在初次建造的时候,就考虑到了后期再利用,特意设计为开拆卸结构,使得成本也节约了近60%。

      
北京和悦华锦项目,虽然不是直接利用传统集装箱体,但是采用了集装箱模数建立结构,结构建造和施工安装过程也都是按照集装箱模式。
在设计阶段根据项目需求预制模数化固定柱网结构,内部大空间无柱网,结构最大可做到12m跨度。打破了集装箱建筑的平面布局限制!

龙湖甚至还利用集装箱,做了对颜值要求很高的豪宅售楼部。

例如,广州龙湖双珑原著,同样利用铝板和玻璃幕墙的“第二层皮肤”,创造出简洁舒展的线条,把集装箱消隐得不留痕迹。

内部展示空间和利用率也非常不错,

沙盘展示区做成了一个层高 6 米的通高空间!

展示区由 4 个长 12 米、宽 3 米、高 3 米的集装箱构成,

对重合处的横梁切除后进行有效加固,

确保结构安全。

同时,通过引入中庭,优化了内部空间的流动性;
通过园林的点缀,让建筑的收口也更加自然。
整体风格和谐,根本看不出来是集装箱搭建。

龙湖双珑原著整个售楼处,

从设计、生产、安装,到竣工开放,

总共不到60天的时间

集装箱售楼处不再是刚需盘专利,

豪宅别墅盘也同样可以操作。

三、集约式售楼处

相较于耗资耗时不菲的竞品售楼处,一些项目也开始探索更经济的替代方案。

例如保利时光印象售楼处,就是一个25米*25米的两层方盒子。首层为600多平方,
且在一层空间内完成了整个入口-模型企业文化展示-接待-开放洽谈-签约-财务-样板体验流线,二层设两个室内样板房。

而且整个外部立面非常炫丽,立面材料为穿孔铝板,并大量使用基本单元,大大降低了成本。
土建工程单方为1535元/㎡,硬装单方2465元/㎡,软装1690元/㎡,幕墙工程662元/㎡,最终造价缩减到单方10000元/㎡。

而且由于大量使用基本单元,可复制比例高,工厂内机械完成框架切割及线路预埋,省去普通钢构及土建现场加工、砌筑时间,现场安装迅速。
整个工程从设计确定到完成施工对外开放,总共只耗费了125天。不仅提高了建设效率,还同时满足了里面美感。冲孔铝板幕墙,
到晚上配合灯光效果,就会变成进化图案,丰富了建筑趣味。

这些从成本上、工期上进行优化的售楼处案例,对于一些把售楼处作为临建的项目来说,很值得学习。

而且,据说去年有一些沿海城市还发布了新规,为了杜绝安全事故,从2018年10月1日起,严禁在未经验收的单位工程内设置售楼处,
售楼处与样板房必须在楼体以外临时设置。在这些城市,这些案例同样有更广泛的借鉴意义。

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